Comprendre la baisse des taux des crédits immobiliers en 6 points

08Avr

Comprendre la baisse des taux des crédits immobiliers en 6 points

1. Comment expliquer la baisse des taux ?

La BCE a renforcé sa politique monétaire en faveur de l'économie, en prêtant désormais à 0% aux banques, qui se financent à bon compte et ont ainsi tout intérêt à prêter. En outre le taux d'emprunt à 10 ans de la France (OAT), référence pour les emprunts à taux fixe des particuliers, évolue lui-même à des niveaux plancher inédits. Enfin les établissements de crédit améliorent leurs offres commerciales au printemps, époque de l'année où nombre de ménages envisagent un achat immobilier.

2. Cela peut-il durer ?

En avril, les taux devraient continuer à baisser, car les barèmes communiqués par les banques sont encore inférieurs à ceux de mars. Mais les banques pourraient, comme en 2015, être tentées de remonter leurs taux pour gérer la demande. Puis dans un second temps, de les baisser à nouveau à l'automne, pour finir l'année en force.

3. Cela donne-t-il un pouvoir d'achat inédit aux ménages qui accèdent à la propriété ?

Sur le long terme, cette baisse des taux d'intérêt n'a pas suffi à compenser la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage. Car pour acheter le même logement, un ménage qui accède à la propriété s'endette sur 21 ans en 2015, contre 15 ans en 1965 ou en 2000. Le pouvoir d'achat immobilier est ainsi inférieur de 22% à ce qu'il était en 1965 ou 2000.

4. Quel est le gain si l'on souscrit aujourd'hui son prêt immobilier, comparé à l'an dernier ou il y a quatre ans ?

Si l'on emprunte 200.000 euros aujourd'hui sur 20 ans (hors assurance), à un taux de 1,8% (intermédiaire entre les meilleurs taux et le taux de marché), le coût du crédit est de 38.303 euros. Un an plus tôt, au taux moyen de 2,15%, il était de 46.248 euros. Et il y a quatre ans, en avril 2012, au taux 3,95%, le coût du crédit hors assurance s'élevait à 89.607 euros. En un an le coût du crédit a ainsi baissé de plus de 17% en moyenne, et en 4 ans de près de 60%.

5. A quelles conditions / pour quels emprunteurs est-il intéressant de renégocier son prêt immobilier ?

Si votre prêt est supérieur de 1 point aux taux actuel, soit sur 20 ans, un taux au minimum à 2,41%. C'est potentiellement avantageux pour tout crédit souscrit avant le deuxième semestre 2014. Mais même au-delà de cette période l'opération peut valoir le coup : En particulier si le capital restant dû est supérieur à 70.000 euros, la durée résiduelle du crédit est supérieure à deux tiers, voire un tiers, et enfin si l'écart de taux entre le crédit et si le taux de marché est d'environ 0,7 point. 

6. A quoi faut-il faire attention lorsque l'on renégocie ?

Il faut avoir l'intention de conserver son bien au moins 2 à 3 ans pour amortir les frais liés au rachat du crédit par une autre banque : frais de garantie, de dossier, et indemnités de remboursement anticipé. Mais on pourra souscrire une assurance moins onéreuse. Si l'on renégocie avec sa propre banque, on dispose de moins de marge de manoeuvre sur le taux.

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