#DOSSIER - Accession à la propriété : mode d'emploi pour devenir propriétaire

05Fév

#DOSSIER - Accession à la propriété : mode d'emploi pour devenir propriétaire

  • Faire le point sur ses finances personnelles

Acheter un bien immobilier nécessite une réflexion aiguisée. Bien sûr, le bien immobilier acquis constitue un patrimoine qu'il sera possible de revendre ou de louer à l'avenir. Mais il constitue également une lourde charge qui pèse sur le pouvoir d'achat du propriétaire pendant la période du remboursement du prêt. Il ne faut donc pas se lancer à la légère. On n'achète pas une maison ou un appartement tous les jours.

En ce moment, la conjoncture rend le coût d'emprunt assez faible, comme le montre notre baromètre des taux de crédit immobilier, région par région. De plus, les prix ont tendance à baisser. Il ne faut pourtant pas se précipiter. D'un côté, les taux immobiliersne vont pas remonter en flèche du jour au lendemain. D'un autre côté, les prix immobiliers restent encore élevés. Leur repli va se poursuivre. Ce qui vous laisse le temps de vous décider tranquillement, de bien évaluer l'ensemble du coût que représente votre achat, de solliciter les aides auxquelles vous pouvez prétendre... 

Avant toutes choses, il vaut mieux commencer par faire le point sur sa situation financière personnelle. Quel est le total des revenus mensuels de mon foyer ? De quelle épargne puis-je disposer pour constituer un apport personnel ? Sur combien de temps ai-je envie de m'endetter ? Est-ce un achat pour me loger ou investir ? Dans combien de temps j'envisage de revendre ? Ce sont autant de questions auxquelles il est préférable d'avoir une réponse claire et précise avant de rencontrer un banquier. Cela vous sera utile pour convaincre votre banquier de vous accorder le crédit. Surtout, elles vous permettront d'avoir un ordre d'idée de la somme dont vous auriez besoin et par la suite de savoir si vous pouvez l'emprunter avant de vous lancer dans une recherche concrète du logement.

  • Trouver le financement le plus adapté pour un achat immobilier

Une fois que vous connaissez le montant approximatif qu'il vous manque pour acheter, il est temps de solliciter les banques pour qu'elles vous prêtent de l'argent. Bien entendu, pour obtenir les meilleures conditions, le mieux est de consulter un courtier. Rien ne vous oblige à emprunter au travers d'un seul prêt. Il existe des prêts aidés, sous conditions, qui proposent de financer une partie des sommes nécessaires avec des taux préférentiels.

A côté de ces prêts aidés, le dispositif du Pass foncier peut également vous aider à accéder à la propriété. Son originalité réside dans la possibilité de payer d'abord la construction puis le terrain, lorsque le prêt lié à la construction est remboursé. Enfin, si vous avez eu la bonne idée d'ouvrir un plan d'épargne logement (PEL), pensez à utiliser les droits que vous avez éventuellement acquis. En fonction de sa période d'ouverture, vous pouvez peut-être bénéficier d'un taux d'emprunt plus bas que ceux du marché. Tous ces prêts spéciaux permettent de réduire les frais d'emprunt.

  • Prendre en compte les garanties et les assurances pour le prêt immobilier

Le coût d'un emprunt ne se limite pas aux intérêts à rembourser sur le capital. Vous aurez aussi à régler toute une série de frais annexes, à commencer par les assurances. L'une d'entre elles est obligatoire si vous n'avez pas dépassé l'âge de 60 ans. Il s'agit de l'assurance décès invalidité. Comme son nom l'indique, elle prend en charge le remboursement du capital restant à rembourser en cas de décès ou d'invalidité définitive mais aussi, pour une durée limitée, le remboursement des mensualités en cas d'incapacité temporaire liée à un accident ou à une maladie. Son coût varie évidemment d'un établissement à l'autre. Selon l'agence nationale d'information pour le logement (Anil), pour un prêt de 50 000 euros sur 15 ans, à 6 % hors assurance, l'incidence de cette garantie va de 0,40 % à 0,64 %.

Autre assurance qui peut alourdir le coût de votre emprunt : l'assurance perte d'emploi. Elle est facultative mais peut vous permettre de surmonter une période difficile si vous vous retrouvez au chômage en prenant en charge une partie ou la totalité des mensualités pendant une durée fixée à l'avance. A noter qu'elle ne peut être souscrite que par des salariés en contrat à durée indéterminée (CDI).

Les assurances ne sont pas les seuls frais possibles. Dans la mesure où la banque s'engage sur plusieurs années en vous prêtant de l'argent, elle va logiquement vous demander d'apporter des garanties, qui elles aussi ont un coût. La plus courante est l'hypothèque. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque peut ainsi saisir votre logement et le vendre pour se rembourser. L'hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière égale à 0,615 % du montant du prêt. La banque peut également vous demander la caution d'un tiers. Si le cautionnement d'un proche sera souvent insuffisant, il est possible de solliciter cette garantie auprès d'une société spécialisée ou d'une mutuelle. Dans ce dernier cas, l'emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel tandis que la société de caution mutuelle se porte garante auprès de la banque du remboursement du prêt. Le coût est assez proche de celui d'une hypothèque si ce n'est que vous avez la possibilité de récupérer une partie de la cotisation une fois le prêt remboursé.

  • Partir à la recherche de son logement

Avant d'entamer la recherche à proprement parler, fixez-vous sur le type de bien que vous convoitez. Ainsi, si un achat dans le neuf s'avère plus onéreux, une fois la construction terminée le logement ne nécessite pas de travaux. En revanche, posez-vous la question de savoir si vous souhaitez faire construire vous-même ou acheter sur plan. La construction d'une maison est moins chère que l'achat sur plan mais plus fastidieuse. Il vous faut choisir le terrain, désigner un architecte, respecter certaines formalités administratives, etc. Bref, cela ajoute des étapes à votre projet et les difficultés qui vont avec. Quoi qu'il en soit, pour évaluer le coût d'un bien neuf, le mieux est de consulter les sites web des promoteurs immobiliers. Les programmes en cours de vente vous donneront une idée des montants demandés.

  • Comment trouver son logement

Plusieurs moyens sont à votre disposition pour trouver un bien à acheter dans l'ancien. Premier réflexe : les petites annonces (Internet, presse écrite). Cela constitue un bon point de départ car cela vous renseigne sur les prix pratiqués sur le marché. Mais pour une opération d'achat immobilier, il est conseillé de se faire assister par un professionnel : agence immobilière, notaire...

Quel que soit le moyen de recherche que vous aurez choisi, pensez à prendre quelques précautions à chaque fois que vous visitez un bien. Renseignez-vous sur le quartier, visitez le logement plusieurs fois à des moments différents de la journée et de la semaine. De plus, soyez efficace pendant les visites : vérifiez l'état des fenêtres, de l'installation électrique ou du chauffage. Si vous avez des doutes sur la superficie du logement par rapport à celle qui est annoncée, vous avez tout à fait le droit de faire mesurer le logement ou de demander une preuve écrite de l'étendue de cette surface. Enfin, n'hésitez pas à poser toutes les questions qui vous passent par la tête. Mieux vaut avoir l'air un peu naïf avant d'acheter plutôt que d'avoir de mauvaises surprises une fois la vente conclue.

  • Rémunérer les intermédiaires

La recherche d'un logement va immanquablement vous confronter à des intermédiaires, au premier rang desquels se trouve l'agent immobilier. En effet, même s'il est possible de trouver son prochain logement via des annonces de particuliers, l'intervention d'une agence immobilière permet souvent de gagner du temps.

Cette dernière dispose d'un large réseau alimenté au fil des transactions qu'elle conclut et se trouve en prise directe avec le marché. En principe, cette expertise lui permet aussi de modérer l'appétit de vendeurs éventuellement déconnectés de la réalité et donc trop gourmands. En contrepartie, elle demande une commission allant de 1 à 10 % du prix de la transaction. Ce point n'est pas à négliger.

En devenant propriétaire, vous serez également amené à rencontrer un notaire. En effet, c'est lui qui est chargé de rédiger l'acte authentique de vente et de vous informer de toutes les formalités administratives à remplir. Au-delà de ce rôle de conseil, le notaire peut se muer en intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur en proposant des biens immobiliers qui, parfois, ne figurent pas dans le portefeuille d'une agence immobilière. Au total, comptez entre 2,5 à 5 % du prix de la transaction pour les frais de notaire.

  • Assumer le statut de copropriétaire

Il se peut qu'en devenant propriétaire vous endossiez également le costume de copropriétaire. Si c'est le cas, ce statut vous oblige à assumer ce que l'on appelle des charges de copropriété. Censées couvrir les dépenses concernant la conservation, l'entretien ou l'administration de l'immeuble, elles sont calculées suivant la superficie et la localisation du lot. Pour établir les charges de chaque copropriétaire, l'immeuble est divisé en lots de copropriété constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, cette dernière s'exprimant en tantièmes.

Toutefois, cette répartition n'est pas figée. Elle peut ainsi être modifiée soit par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale, soit par recours au tribunal de grande instance, dans un délai de 5 ans après la publication du règlement de copropriété ou 2 ans après le rachat d'un logement en copropriété.En tant que copropriétaire, il est donc recommandé d'assister le plus souvent possible aux assemblées générales afin de peser sur les décisions rendues.

  • Vous êtes redevable de la taxe foncière en plus de la taxe d'habitation

En tant que propriétaire, vous devez payer chaque année, comme le locataire, une taxe d'habitation . Mais votre statut vous impose également de régler une taxe foncière (bâti et non bâti). Si vous achetez votre logement en cours d'année, ce qui est plus que probable, cette taxe est partagée avec l'ancien propriétaire. La répartition s'effectue proportionnellement à la durée pendant laquelle chacun a possédé le bien. Si par exemple vous devenez propriétaire d'un appartement le 1er novembre, le vendeur paiera 10/12e de la taxe et vous seulement 2/12e. Toutefois si cette disposition n'est pas inscrite dans l'acte de vente, c'est le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année en cours qui doit s'acquitter de la taxe foncière en totalité. Un élément à bien vérifier sur l'acte de vente.

Pour l'année en cours, le règlement de la taxe foncière est réclamé pour le 15 octobre. Pour éviter de mauvaises surprises, sachez qu'il est possible, comme pour l'impôt sur le revenu, de demander une mensualisation auprès de votre centre des Impôts. Vous pouvez aussi être exonéré de taxe foncière si vous respectez certaines conditions de ressources. Quoi qu'il en soit, avant d'acheter, demandez au vendeur de vous fournir les derniers avis d'imposition pour avoir une idée du montant. D'une commune à l'autre, pour un même type de logement, les écarts peuvent être très importants. Si vous ne parvenez pas à obtenir cette information, vous pouvez vous rendre au service du cadastre de la commune.

  • S'engager par une promesse de vente

Une fois que vous avez trouvé un terrain d'entente avec le vendeur sur les conditions de vente, vous devez matérialiser cet accord par un écrit. S'il s'agit d'un logement ancien ou d'un logement neuf déjà achevé, vous devez signer une promesse de vente. Ainsi, vous vous assurez qu'un autre acheteur potentiel ne vous devance pas le temps que le notaire rassemble les documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique. Vous versez à cette occasion un acompte équivalent à 10 % du prix de la transaction. S'il s'agit d'un logement en cours de construction, c'est un contrat de réservation que vous avez à signer. Il vous permet de réserver un logement dans l'immeuble en cours de construction.

Quelle que soit la nature de cet écrit, prenez le temps avant de signer, de lire attentivement toutes les clauses de la promesse de vente ou du contrat de réservation. Si un élément vous semble flou, n'hésitez pas à demander des explications au vendeur ou à votre notaire. Et dans tous les cas, gardez à l'esprit que vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours.

  • Finaliser la vente par un acte authentique

Une fois que le notaire a finalisé le dossier, il vous convoque avec le vendeur pour procéder à la signature de l'acte authentique de vente. A cette occasion, sachez que vous pouvez vous faire assister de votre propre notaire et ce sans frais supplémentaires. Au moment de la signature de l'acte authentique, vous effectuez le règlement du solde du prix et payez les frais de notaire. En contrepartie, le notaire vous remet une attestation de propriété. Ce document est à garder précieusement puisqu'il vous permet de justifier de votre statut auprès d'organismes comme la Poste ou votre banque.

Par ailleurs, s'il s'agit d'un logement en construction, le contrat de vente doit obligatoirement mentionner les garanties fournies par le constructeur. Et si vous avez signé un contrat de réservation, vous devez recevoir, un mois avant la signature de l'acte authentique, le projet d'acte de vente. A vous alors de vérifier que la description du logement correspond à ce qui était prévu dans le contrat de réservation.

  • Vérifier l'état du logement avant d'acheter

Le vendeur, avant la transaction, doit également vous fournir un certain nombre de diagnostics sur l'état du logement concernant sa performance énergétique, la présence d'amiante, de termites et l'état de l'installation électrique et de gaz naturel. La loi ALUR applicable depuis mars 2014 mais cela à partir de la publication des décrets dans les faits, prévoit que ces éléments soient donnés lors de la promesse de vente et non plus d'acte de vente.

 Amiante : ce diagnostic doit mentionner la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

 Termites : l'état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Il est donc recommandé de solliciter la mairie pour savoir si votre zone est concernée.

 Plomb : ce diagnostic concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Le constat de risque d'exposition au plomb s'effectue à l'aide d'un appareil à "fluorescence X".

 Gaz naturel : le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans.

 Risques naturels et technologiques : il s'agit de l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité définies par décret. Là encore n'hésitez pas à contacter votre mairie pour en savoir plus.

 Performance énergétique : ce diagnostic correspond à une étude des caractéristiques thermiques d'un logement afin que l'acheteur soit en mesure d'évaluer au mieux les coûts énergétiques du bien qu'il envisage d'acquérir. Il précise s'il y a un chauffage au gaz, au fioul ou électrique, voire au bois ou au charbon.

 Installation électrique : le vendeur doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand elle date de plus de quinze ans.

Si le vendeur ne vous remet pas ces documents, il est responsable si un dommage ou un risque apparaît. Auquel cas, en tant qu'acheteur, vous avez la possibilité de vous retourner contre lui et d'exiger l'annulation de la vente ou une réduction du prix.

  • Contrôler la construction de votre logement

Si vous devenez propriétaire par le biais d'une construction, vous devez également être vigilant sur le contenu du contrat. Vérifiez ainsi qu'il comprend la désignation du terrain et la mention du titre de propriété, les garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les caractéristiques techniques de la maison à construire avec les raccordements et les réseaux divers, le prix de la construction, les modalités de paiement, le permis de construire ou encore le délai d'achèvement. Toutes ces mentions sont obligatoires.

Pour éviter tout problème, il est bien sûr préférable d'opter pour un constructeur jouissant déjà d'une bonne réputation. Pensez à consulter votre entourage familial, vos amis, vos collègues pour savoir s'ils connaissent un professionnel digne de confiance. Et avant de signer un contrat avec un promoteur ou un constructeur, commencez par vérifier que le document comprend des attestations de garanties de livraison et de remboursement.

 

Par ailleurs, dans le cas d'une maison individuelle, la loi impose au constructeur la souscription d'une garantie auprès d'un établissement de crédit ou d'assurance. Grâce à cette assurance, en cas de faillite, le garant du constructeur est dans l'obligation de désigner un nouveau constructeur si le premier ne finit pas le chantier. Cette garantie débute le jour de la date de la déclaration réglementaire de l'ouverture du chantier et pour une durée d'un an.

 

Sources : l'internaute immobilier

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