Immobilier : Ce qui change et ce qui ne change pas à partir du 1er Janvier 2017

22Déc

Immobilier : Ce qui change et ce qui ne change pas à partir du 1er Janvier 2017

Achat immobilier : assurance emprunteur et fiche d'information

Les acheteurs qui contractent un prêt immobilier pour financer leur acquisition ne vont finalement pas pouvoir changer d'assurance emprunteur plus facilement. La loi Sapin 2 proposait de leur donner la possibilité de résilier leur contrat à chaque date anniversaire et non plus uniquement au cours des douze premiers mois suivant l'octroi du prêt. Les emprunteurs auraient alors pu choisir une autre assurance (y compris en dehors de l'établissement prêteur) moins coûteuse à condition qu'elle présente des garanties équivalentes à la précédente. Mais cette nouvelle faculté, qui aurait été ouverte aux emprunteurs contractant un crédit après le 1er janvier 2017, a été censurée par le Conseil constitutionnel jeudi 8 décembre 2016. La mesure ne verra donc pas le jour dans l'immédiat. 

Autre nouveauté en matière de crédit immobilier, les banques vont devoir délivrer une fiche d'information standardisée européenne (FISE) à chaque emprunteur. Celle-ci doit rappeler les principales caractéristiques du prêt (durée, taux fixe ou variable, montant total à rembourser, etc.), son taux annuel effectif global (TAEG ou TEG), les modalités de paiement des mensualités de remboursement et plus largement l'ensemble des droits et obligations de l'emprunteur. La possibilité de souscrire une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque ou de résilier son contrat ne figure toutefois pas sur la FISE.

Nouvelles mesures de la loi Alur sur la copropriété

Le 1er janvier 2017 marque l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions issues de la loi Alur sur le logement concernant les copropriétés. Les copropriétaires vont notamment commencer à verser des provisions pour constituer un fonds de prévoyance pour les travaux. Des dérogations sont prévues pour les immeubles neufs et les copropriétés de moins de dix lots, ces dernières pouvant voter contre la mise en place du fonds.

Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires doivent désormais être immatriculés dans un registre national des copropriétés (accessible en ligne ici). Seuls les ensembles de plus de 200 lots sont concernés au 1er janvier 2017, les autres devant se conformer à cette obligation en 2018 (entre 50 et 200 lots) ou 2019 (moins de 50 lots). Cette démarche n'aura pas d'impact réel sur la vie des copropriétaires si ce n'est financièrement : l'inscription au registre leur sera facturée par le syndic.

Enfin, la loi Alur introduit une autre nouveauté pour les copropriétés dotées d'un parking. Si elles ne sont pas équipées de garages à vélo sécurisés, le syndic devra inscrire la question de l'installation de ces équipements à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Les copropriétaires qui le souhaitent pourront ainsi voter des travaux en ce sens.

A noter : la loi Alur prévoit également la création d'une fiche synthétique récapitulant les informations essentielles (financières et techniques) sur la copropriété. Rédigée par le syndic, elle doit être délivrée à partir du 1er janvier 2017 à chaque nouveau copropriétaire suite à l'achat d'un appartement dans un ensemble de plus de 200 lots. Néanmoins, le décret d'application détaillant le contenu de cette fiche n'a toujours pas été publié, ce qui empêche l'entrée en vigueur de la mesure.

Location : encadrement des locations de type Airbnb

Le changement de calendrier ne va pas bouleverser les propriétaires bailleurs. Une nouveauté les concerne toutefois : en cas d'impayés de loyers de moins de 4.000 euros (intérêts de retard compris), ils pourront désormais mandater l'huissier de justice de la cour d'appel dont dépend le locataire en difficulté pour mettre en œuvre la procédure simplifiée de recouvrement des dettes locatives. Celle-ci permet de régler le litige par la négociation dans un délai court sans autre formalité judiciaire.

A l'inverse des loueurs traditionnels, les usagers des plateformes de location de courte durée (Airbnb, Abritel, Homelidays...) sont visés par de nombreuses réformes législatives visant à encadrer davantage cette activité. Dès le 1er janvier 2017, ils vont ainsi recevoir un relevé des revenus qu'ils ont perçus grâce à la location de leur logement afin de faciliter leur déclaration au fisc.

Attention : à terme, la déclaration des revenus des usagers devrait revenir aux plateformes de location elles-mêmes. L'Assemblée nationale a voté un amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2016 en ce sens. La déclaration « automatique » des loyers perçus entrerait ainsi en vigueur en 2019. Le projet de loi n'a toutefois pas encore été voté définitivement au Parlement.

Pour les usagers les plus actifs d'Airbnb et consorts, il sera également question de cotisations sociales en 2017. Au-delà de 23.000 euros de revenus locatifs par an, les loueurs devront en effet payer des cotisations sociales au régime social des indépendants (RSI). Elles seront prélevées directement par les plateformes de location. Néanmoins, la loi prévoit une dérogation permettant de relever du régime général de la Sécurité sociale plutôt que du RSI si les revenus locatifs ne dépassent pas 82.200 euros par an. Dans ce cas, les revenus locatifs soumis aux cotisations sociales seront diminués d'un abattement de 60%. La dérogation devra être expressément demandée par les loueurs.

Enfin, les Parisiens utilisateurs d'Abritel et de Homelidays n'échapperont plus à la taxe de séjour. A partir du 1er janvier 2017, celle-ci sera prélevée directement par les plateformes.

Investissement locatif : Censi-Bouvard et nouveau dispositif fiscal avec l'ANAH

Le Parlement a légèrement modifié le principe du dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard. A partir de 2017, une réduction d'impôt sera octroyée aux particuliers qui investissent dans la rénovation d'une résidence de tourisme et non plus dans l'achat d'un appartement. L'avantage fiscal sera égal à 20% du montant des travaux dans la limite de 22.000 euros, soit une réduction d'impôt de 4.400 euros maximum. En revanche, le Censi-Bouvard n'est pas modifié en ce qui concerne les autres résidences de services (senior, Ehpad, étudiantes, affaires).

Dans un tout autre domaine, les propriétaires de logements vacants vont être incités à les remettre en location grâce à un nouveau dispositif fiscal. Les loyers perçus seront exonérés d'impôt à hauteur de 15 à 70% selon les loyers pratiqués, voire même 85% si la location est confiée à un organisme spécialisé dans le logement des locataires les plus fragiles. En contrepartie, les bailleurs devront signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et accepter des loyers inférieurs aux prix du marché.

Rénovation énergétique

Deux nouveautés concernant la rénovation et la qualité environnementale des logements doivent entrer en vigueur au 1er janvier 2017. Mais toutes deux sont bloquées pour le moment, la faute à des décrets d'application non publiés. Ainsi, le diagnostic technique global (DTG) doit devenir obligatoire pour les immeubles de moins de 10 ans mis en copropriété et ceux faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité. D'autre part, un « carnet de santé » numérique des logements dont le permis de construire est déposé après le 31 décembre 2016 doit également voir le jour.

Fiscalité des plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values immobilières pourrait changer en 2017. En effet, les ventes d'un premier logement par des particuliers n'étant pas propriétaires de leur résidence principale ne seront plus exonérées d'impôts en vertu d'un amendement au projet de Budget pour 2017 adopté par l'Assemblée nationale. Néanmoins, les députés ont changé d'avis en seconde lecture, en votant un nouvel amendement visant à maintenir cette exonération fiscale. Il faudra cependant attendre le vote définitif du texte pour être définitivement fixé.  

Ce qui ne change pas en 2017

Dans bien des domaines, le changement d'année ne provoque aucun changement particulier. Les dispositifs suivants sont ainsi maintenus à l'identique en 2017 :

- Le régime de défiscalisation Pinel
- Le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt à l'accession sociale (PAS)
- L'éco-PTZ et le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE)
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) prélevés sur les achats immobiliers et constitutifs des frais de notaire
- Le mode de calcul des aides au logement.

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