Avec les taux bas, investir dans l’immobilier ancien redevient intéressant

02Déc

Avec les taux bas, investir dans l’immobilier ancien redevient intéressant

Avec un taux de crédit immobilier tombé à 1,20 % sur vingt ans, la meilleure façon de s’enrichir, c’est de s’endetter ! Et quand c’est le locataire qui prend en charge une grande partie des remboursements avec ses loyers, c’est encore mieux. C’est toujours cela de moins pour l’acquéreur… Ils sont nombreux, en ce moment, à profiter de ce double effet. Mais pour que l’opération soit vraiment gagnante, il faut respecter trois conditions. D’abord, choisir son bien avec soin, ensuite s’assurer des meilleures conditions de crédit, et, enfin, bien étudier la fiscalité pour éviter les mauvaises surprises. Car l’immobilier est l’actif le plus taxé.

En optimisant le financement, on facilite aussi l’opération. Pour des mensualités plus légères, de plus en plus de banques acceptent de prêter sur vingt-cinq ans. La seule condition est d’avoir 75 ans au maximum à la fin du crédit. Plus difficile, trouver un établissement qui accepte qu’on ne domicilie pas son salaire. Les emprunteurs qui font une opération locative sont considérés par les banques comme moins captifs et moins lucratifs.

Des travaux comme levier

Enfin, attention au dispositif fiscal choisi. Revenus fonciers classiques (location nue) comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC, location meublée) sont taxés à la tranche marginale d’imposition, et subissent les 15,5 % de prélèvements sociaux. Il faut donc tâcher de les limiter au maximum. Si l’on a peu de frais liés au logement (travaux, taxes), il vaut mieux opter pour les régimes simplifiés : régime microfoncier pour la location nue (plafond de 15 000 euros de revenus locatifs par an), qui permet un abattement de 30 % sur les loyers encaissés avant imposition ; régime micro- BIC pour les locations meublées, avec un abattement de 50 % avant imposition.

Mais la meilleure façon d’optimiser l’immobilier ancien locatif, c’est encore le régime réel, pour des biens nécessitant des travaux conséquents. Il permet de déduire des loyers encaissés toutes les dépenses occasionnées, taxes incluses, qui vont minorer les recettes pendant plusieurs années. Pour la location nue, toutes les dépenses réelles sont déductibles du revenu foncier : intérêts d’emprunt, assurance du crédit, travaux intérieurs ou de copropriété, taxe foncière, gestion locative… Lorsque l’on enregistre un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros la première année, réduisant ainsi considérablement l’impôt sur le revenu. Et le cas échéant, tout déficit non utilisé est reportable sur les revenus locatifs les dix années suivantes.

Amortissement à long terme

Il est aussi possible d’utiliser les déficits fonciers avec la location meublée non professionnelle : dès lors que les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros, on peut amortir son bien, autrement dit déduire une dépense qui correspond à sa dépréciation. Elle permet souvent d’arriver à un bénéfice industriel et commercial proche de zéro. L’amortissement doit se faire sur une longue période. Au minimum trente ans, car les immeubles de qualité ne se déprécient que peu. Quant au montant amorti, la plupart des comptables le calculent sur 70 % de la valeur du bien, car seul le bâti est concerné, pas le terrain. Ainsi, pour un studio à 200 000 euros, l’amortissement ne portera que sur 140 000 euros, soit 4 666 euros par an, en retenant une durée de trente ans. Attention : en cas de déficit, celui-ci ne pourra pas être reporté sur le revenu global, mais exclusivement sur les autres revenus locatifs et pendant dix ans.

La location meublée est soumise à un certain formalisme, il faut donc en confier la comptabilité à un professionnel. Surtout, ceux qui ont pour objectif de louer en meublé ne doivent absolument pas loger le bien dans une société civile immobilière. Les bénéfices industriels et commerciaux lui feraient automatiquement perdre son objet civil, et elle serait taxée à l’impôt sur les sociétés de façon irrémédiable. Que la location soit meublée ou non meublée, il faut investir à long terme, car les plus-values immobilières sont lourdement taxées. D’autant qu’elles ne seront pas minorées par les dépenses d’amélioration. Ces travaux ne pourront pas être pris en compte, dès lors qu’ils auront déjà été déduits du revenu foncier.

3 exemples d'investissement dans un 2-pièces de 38 m2:

Quel régime locatif choisir ?

Location nue : 2-pièces de 38 m2 à Besançon centre (par exemple) acheté 150 000 euros (empruntés sur 25 ans à 1,85 %). Apport: 12 000 euros (frais de mutation) et 10 000 euros (travaux). Remboursement: 8 040 euros annuels (assurance incluse), dont 2 735 d’intérêts. Charges de copropriété: 800 euros par an. Taxe foncière: 800 euros par an. Loyer: 570 euros charges comprises, soit 6 840 euros/an.

ANNÉE 1 : déficit de 8 035 euros, généré par 14 875 euros de dépenses (travaux, taxes, charges, intérêts d’emprunt, assurance) face à 6 840 euros de loyers. Pas d’impôt sur les revenus fonciers. Ce déficit est déduit du revenu global déclaré. Effort de trésorerie : 233 euros par mois.

ANNÉE 2 : revenu de 2 145 euros. Impôts : 935 euros. Effort de trésorerie : 314 euros.

ANNÉE 6 : revenu de 2 415 euros. Impôts : 1 104 euros. Effort de trésorerie : 334 euros.

Location meublée : 2-pièces de 38 m2 à Bordeaux centre acheté 150 000 euros (empruntés sur 25 ans à 1,85 %). Apport: 12 000 euros (frais de mutation), 10 000 euros (travaux), 10 000 euros (mobilier). Remboursement: 8 040 euros annuels (assurance incluse), dont 2 735 d’intérêts. Charges de copropriété: 800 euros par an. Taxe foncière: 800 euros par an. Amortissementsur 35 ans : 3 000 euros/an. Loyer: 590 euros charges comprises, soit 7 080 euros/an.

PENDANT 14 ANS, aucun bénéfice n’est généré (intérêts, amortissement, charges et taxes dépassent les revenus annuels), donc pas d’impôt sur les revenus. Il y en aura ensuite, sauf si le propriétaire décide 10 000 euros de travaux lors de la 15e année. Il ne déclarera alors ses premiers bénéfices réels que pendant la 24e année. Avant cette période, l’effort de trésorerie est très régulier, de 215 euros par mois.

 

 

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